「積算評価」とは！？
カテゴリ： 資産運用
一般的に投資用不動産の評価方は２つあると言われています。
1つが収益還元法、もう1つが積算評価法です。
ここでは、2種類のうち、積算評価法についてご紹介します。
積算評価とは、その物件の土地の価値＋建物の価値(耐用年数から経過年数を考慮する)で決まります。
単純に考えると古い物件だとなかなか評価が出づらいという考え方になります。
積算評価を出す場合、土地の価値は割とわかりやすく、単純明快な計算です。
多くの場合には路線価(＝毎年、国土交通省が算出)を見て、
その建物が面している道路の評価がどれだけあるのか？その評価額×土地の面積で算出できます。
その際、詳細な物件住所がわからなければ正確な評価が出せません。
インターネットで「路線価」と検索すればページが出てきて、誰でも簡単に調べることができます。
該当物件の土地面積が150㎡、路線価が65万／㎡だとすると…
土地の価値は250㎡×65万円＝1億6250万円となります。
例えば、上記のように計算をしてみて、
ほぼ路線価に近い価格で物件が買えればお宝物件と言えるかもしれません。
一方の建物の価値は、建物の建築時コストをその建物の耐用年数(構造によって変わる)で
割ったもので図ることができます。
いろいろな計算方法がありますが、下記のような公式で簡単に求めることができます。
再調達価格とは…主に各金融機関で決められている物件の評価ですが、
RCの場合は○円／㎡、木造の場合は○円／㎡などと決められている数値があるようです。
なお、同じ構造の物件であっても各金融機関によって再調達価格が変わる場合も多々あります。
建物延床面積（㎡）×再調達価格×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数