「収益還元法」とは！？
収益還元法とは、一言で言うと、
該当物件が今後どれだけの収益を生むかという点を考慮して物件の価値を算出する方法です。
そのため、多少築年数が古くても継続した賃貸収入が見込むことができれば
(その点をしっかりアピールできれば…)積算評価法よりも高い物件評価を引き出すことが可能です。
計算式は以下の通りです。(こちらも金融機関によって評価方法は異なります)
想定年間収入 × ｛100％－空室率（20％)－維持経費率（20％）×残存年数
例えば、広い土地に築年数の古いアパートなどが建っている地方の物件は、
建物評価が出ない代わりに、土地が広いという単純な理由で土地の価値が出やすく、
積算評価としては高い評価が出やすいという傾向があります。
一都三県を外れるようなエリアで、
多少駅から遠いなどの面はあっても土地さえ広ければ評価が出てしまうのです。
一方の収益還元方は現況の空室率を考慮しますので
地方で入居率の良くない物件は今後の入居も期待できない
＝今後収益を生むことのできない物件として評価が出ないということになります。
逆に、築年数が経過していても物件の状態がしっかりしており、
(管理状態が良い、修繕がしっかり行われているなど)人気立地のため
安定した賃貸需要が見込めるなどの面があれば評価が上がるという考え方ができます。
ただしどこの金融機関も、単純に積算法だけで評価している、
収益還元法だけで評価しているなどではなく、
どちらかの方法をメインにはしているが結果的には両方を考慮している場合がほどんどです。
そのため、積算評価をメインに物件評価を出している金融機関に、
いくら土地が広く積算評価の出る物件を持ち込んだとしても、
建物がボロボロで空室率が100％に近く、
都心や駅からも離れた賃貸需要の見込みが低そうな(＝収益還元がみこめなさそう)物件
ではその分の評価を下げて結論を出さざるを得ないということになります。
もしかすると…積算評価をメインに評価を出しているはずの会社ですら、
例え積算で高い評価が出たとしても融資を行わないという判断をするかもしれません。