「利回り」とは！？
カテゴリ： 不動産
不動産投資を行う上で最も欠かせないキーワードの1つに「利回り」があります。
普段あまり耳慣れない言葉のようにも思えますが…利回りとは一体何でしょうか？
一言で言うと、購入する物件価格から1年間のうち何％が家賃収入で回収できるか
という数値になります。
例えば…1棟マンションを1億円で購入したとして…
部屋数が10戸、各部屋の家賃が8万円／月だとすると、
仮に満室であれば、(8万円×12ヶ月)×10戸＝960万円の家賃収入になります。
物件購入に投下した1億円から見ると、960万円は9.6％という計算になり、
その物件の利回りは9.6％となります。
ここで注意したいのが上記は物件10戸が全て満室だった場合という大前提が働いており、
現状に則してはいません。
これを満室だと仮定した場合の利回りとして、「満室想定利回り」と言います。
仮に10戸中2戸が空室だったとすると、年間の家賃収入は768万円となり、
利回りは7.68%となります。これを「現況利回り」といいます。
物件の運営にはその他修繕費や管理費などもかかりますので、
完全な諸経費を除いて利回りを出すという考え方もあり、
その他にもいろいろな算出の仕方があります。
物件購入時にすべてキャッシュで購入していれば、
管理費等を抜いた家賃収入がほぼ全て利益となります。
しかしながら、不動産投資を行う人の9割以上は
金融機関から融資を受けて物件を購入をするので金融機関への返済も行っていかなくてはなりません。
借り入れの金融機関や条件にもより大きく差が出ますが、
低くても1%台、高いと4％以上の金利になるので
その金利とのバランスを考えつつ物件から確保できる利回りを考慮する必要があります。